مدیریت بازار املاک و درمان بیماری اقتصاد ملی - مجله سایه

بااین حال همین اعداد و ارقام ابعاد معضل مسکن را به خوبی به نمایش می گذارند: گروهی پرتعداد از خانوارهای کشورمان از نعمت داشتن خانه ای مناسب که در آن احساس آرامش بکنند، محروم هستند. این گروه روز به روز بزرگ تر و پرتعدادتر شده و متأسفانه سرعت رشد آن نیز در حال افزایش است. در طول چند دهه گذشته اتفاقی در کشور نیفتاده که موجبات آسان ترشدن دسترسی خانوارهای نیازمند مسکن به خواسته شان را فراهم بیاورد و در اصل هر اتفاقی افتاده، عملا این دسترسی را دشوارتر کرده است. بنابراین، این انتظاری معقول است که درصورت انجام مطالعه ای کارشناسانه و برآورد تعداد واقعی خانوارهای فاقد مسکن به عددی به مراتب نگران کننده تر از عدد مربوط به سال 95 برسیم. بگذریم که نبود اطلاعات دقیق و یقین آور از تعداد جمعیت فاقد مسکن، خود نشانه ای از کم اهمیت تلقی شدن این معضل از سوی متولیان امر است. مقایسه سهم اجاره نشینی در ایران با کشورهای مختلف دنیا به ویژه کشورهای پیشرفته نمی تواند چندان روشنگر باشد. زیرا طرز تلقی و نگاه شهروندان به مسکن در هر جامعه ای فرق دارد.

مثلا در جامعه ای با شرایط اقتصادی باثبات و عاری از بحران، شاید برخی شهروندان تمایلی به خرید مسکن از خود نشان نداده و ترجیح بدهند دارایی خود را صرف نیازهای دیگر خود بکنند. اما در کشور ما مسکن اولین و جدّی ترین نیاز یک خانوار است و حتی اگر فردی نیاز به مسکن نداشته باشد، در صورت داشتن دارایی نقدی بهترین شیوه سرمایه گذاری را خرید املاک و مستغلات می داند. در چنین شرایطی تملک مسکن برای شهروندان چیزی در حد داشتن حق حیات و برخورداری از هویت است. بنابراین نداشتن مسکن را نمی توان یک انتخاب تلقی کرد. با این دید گروه پرتعداد فاقد مسکن یا فاقد مسکن مطلوب به تدریج به این باور می رسند که نظم اجتماعی و اقتصادی موجود جامعه برای آنان حق حیات قائل نیست. با نیم نگاهی به شرایط اقتصاد کشور می توان ادعا کرد که با حاکمیت تورم دورقمی، اختلاف طبقاتی در جامعه امروز ایران روزبه روز در حال افزایش است.

تورم اقشار کم درآمد و طبقه میانه را فقیرتر می کند و دولت با دمیدن در کوره نقدینگی و دریافت اقتصادیات از اقشار میانه، ناخواسته سرعت این حرکت را افزایش می دهد. شرایط تملک مسکن یکی از نخستین میدان هایی است که در آن می توان شکل گیری این اختلاف طبقاتی را دید. اینک جامعه ایران به دو گروه تقسیم شده است: گروه دارندگان املاک و مستغلات که حداقل مالک خانه مسکونی خود هستند و گروه فاقد مسکن که یا اساسا هیچ گونه ملکی ندارند یا اگر مالک یک واحد مسکونی هستند، این واحد مسکونی متناسب با نیاز آنان نیست. متأسفانه تغییر و تحولات اقتصادی و اجتماعی در طول چند دهه گذشته در جهتی بوده که تعداد گروه دوم به طرز نگران کننده ای افزایش بیابد.

از سوی دیگر هیچ علامت امیدبخشی هم ملاحظه نمی شود که جهت آینده اقتصاد کشور به گونه ای تغییر کند که شرایط گروه دوم بهتر شود. به بیان دیگر اگر دولتمردان و متولیان امر هرچه زودتر وارد میدان نشوند، شرایط بدتر از این شده و جامعه به قعر یک نظام ارباب و رعیتی تازه سقوط خواهد کرد. در نظام ارباب و رعیتی 70 سال پیش ارباب ها مالکیت اراضی کشاورزی کشور را در اختیار داشتند و کشاورزان مجبور بودند بخش مهمی از دسترنج سالانه خود را به آنان بدهند تا از اربابان اجازه فعالیت و تأمین روزی خانواده را بگیرند. اما نظام ارباب و رعیتی تازه بر پایه مالکیت اراضی شهری بنیان نهاده شده است. جمعیت فاقد مسکن باید بخش مهمی از درآمد خود را به اربابان تازه بدهند تا آنان حق زندگی کردن و سکونت در واحدهای مسکونی موجود را به رعایایشان هدیه کنند. افزایش جمعیت مستأجر خبری بسیار بد و نگران کننده برای اقتصاد ملی است اما به نظر می رسد هنوز متولیان امر توجهی به این هشدار جدی ندارند و اهمیت آن را درک نمی کنند.

سیاست های مقطعی که گاه و بیگاه مورد توجه دولت ها قرار می گیرد، در بهترین حالت فقط می تواند قدری این حرکت را کند سازد، که البته این هم موردتردید است. زیرا هم در میدان مطالعات نظری بسیاری از این سیاست ها می توانند به ضدّ خود تبدیل شده و اثر عکس از خود برجای بگذارند، که بهترین نمونه آن سیاست افزایش سقف وام مسکن است؛ و هم در میدان عمل و تجربه آمار و اطلاعات موجود نشانی از موفقیت دولتمردان و کاهش سرعت حرکت جامعه به سمت پرتگاه نظام ارباب و رعیتی مدرن به چشم نمی خورد. راه نجات جامعه امروز ایران از خطر افتادن در دام نظام ارباب و رعیتی مدرن و تداوم توسعه نیافتگی برای چندده سال دیگر، استفاده از ابزارهای موقت مانند سیاست افزایش سقف وام مسکن، راه اندازی برنامه های بزرگ ساخت مسکن در حومه شهرها و... نیست بلکه باید از بازار املاک و مستغلات شروع کرد و این بازار را به عنوان یکی از مهم ترین بازارهای امروز کشور مورد بازبینی قرار داد.

طبعا تا زمانی که خرید و احتکار املاک شهری یک نوع سرمایه گذاری تلقی شود و صاحبان نقدینگی جذب سود سرشار این گونه سرمایه گذاری ها بشوند، اولا سرمایه گذاری در حوزه تولید رونق پیدا نمی کند و بورس اوراق بهادار کشور نیز به عنوان پیشانی اقتصاد ملی جان نمی گیرد. ثانیا با افزایش تدریجی قیمت املاک شهری سال به سال بر ابعاد پدیده منحوس فقر شهری اضافه می شود و رشد اجاره بهای مسکن اجازه نمی دهد اقشار فاقد مسکن پس اندازی حتی برای خرید مسکن ارزان قیمتی که دولت برایشان خواهد ساخت، جمع کنند.