اسباب کشی به بازار دوم مسکن - مجله سایه

جهت دریافت خدمات پتینه کار با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات رنگ آمیزی با تکنیک های مدرن پتینه کاری را به ما بسپارید.

به گزارش دنیای اقتصاد، گروهی از بازیگران اصلی صحنه معاملات ملکی که عمده تقاضای خرید مسکن در ماه های اخیر را به خود اختصاص داده و هم اکنون به عنوان تقاضای غالب خرید آپارتمان در بازار ملک حضور دارند، به تازگی از بازار اول به بازار دوم معاملات مسکن مهاجرت نموده اند. آنالیز ها و تحقیقات میدانی از تازه ترین شرایط بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می دهد اخیرا در حالی معاملات پیش فروش مسکن در بعضی از مناطق و محلات شهر تهران نسبت به ماه های گذشته که بازار دوم معاملات مسکن-بازار پیش فروش- به حالت کما رفته بود با عرضه و تقاضای نسبتا بیشتر در مقایسه با ماه های قبل روبرو شده است که بازیگران و متقاضیان اصلی این بازار نیز مانند بازار اول معاملات مسکن -بازار معاملات خرید واحدهای مسکونی آماده- متقاضیان سرمایه ای یا سرمایه گذاران ملکی هستند.

طی ماه های گذشته در نتیجه تداوم رشد قابل توجه قیمت مسکن و خروج سطح قیمت ها از توان اقتصادی و قدرت خرید خانوارها، تقاضای مصرفی عملا به حاشیه بازار رانده شده و به اجبار از این بازار خارج شد. معدود معاملاتی که در ماه های گذشته در بازار خرید و فروش مسکن انجام شد عمدتا مربوط به تقاضای سرمایه ای و خریدهای سرمایه ای از این بازار بود. آنالیز ها حاکی است هم اکنون تقاضای سرمایه ای بازار مسکن نیز در حال مهاجرت به بازار دوم معاملات مسکن یعنی بازار پیش فروش است و این موضوع منجر به افزایش نسبی سطح تقاضا برای پیش خرید مسکن در هفته ها و روزهای اخیر شده است.

واسطه های بازار معاملات مسکن در بعضی از محلات و مناطق شهر تهران در حالی خبر افزایش تقاضا برای پیش خرید آپارتمان در هفته ها و روزهای اخیر را اعلام می نمایند که تحقیقات میدانی و اظهارات آنها نشان می دهد آنچه اخیرا منجر به افزایش تقاضا برای خرید از بازار دوم مسکن شده است تداوم افزایش قیمت مسکن و خارج شدن سطح قیمت ها از توان اقتصادی بخشی از سرمایه گذاران ملکی است که پیش از این قادر به خرید آپارتمان آماده سکونت بودند.

در واقع علت افزایش تقاضا برای پیش خرید آپارتمان در بازار مسکن در روزها و هفته های اخیر حضور تقاضای مصرفی در بازار دوم مسکن نبوده است بلکه تغییر مقصد خریداران سرمایه ای از بازار اول معاملات مسکن به بازار پیش فروش علت اصلی این موضوع است. آنالیز ها نشان می دهد بازار پیش فروش مسکن در شرایط فعلی دست کم 7 تفاوت یا ویژگی عمده در مقایسه با بازار پیش فروش سال های قبل دارد. یکی از این تفاوت ها، تغییر در فاصله قیمتی واحدهای مسکونی پیش فروشی نسبت به واحدهای مسکونی آماده است.

یک نکته مهم در ارتباط با سطح قیمت واحدهای پیش فروشی و فاصله آن با قیمت واحدهای مسکونی آماده در بازار معاملات مسکن آن است که هم اکنون این فاصله نسبت به ایام عادی بازار مسکن که بازار در شرایط ثبات قیمتی قرار داشت به میزان محسوسی کاهش یافته است. هر چند این فاصله در ماه های اخیر که التهابات و نوسانات قیمت در بازار مسکن شدیدتر از حد فعلی بود، در بسیاری از موارد از بین رفته بود. در شرایط عادی و شرایط ثبات قیمت مسکن معمولا واحدهای مسکونی پیش فروشی به طور متوسط 15 تا 20 درصد از واحدهای مسکونی نوساز و آماده سکونت ارزان تر هستند. این فاصله در ماه های گذشته به دلیل روشن نبودن چشم انداز تورم ساختمانی تقریبا از بین رفته بود اما در شرایط فعلی به طور میانگین به حدود 6 تا 10 درصد رسیده است.

خصوصیت دوم بازار پیش فروش مسکن در مقطع زمانی فعلی به یک توصیه مهم کارشناسان به متقاضیان پیش فروش مربوط می گردد.همواره دو گروه پیش فروشنده در بازار مسکن حضور دارند که یک گروه از آنها سازنده و دیگری افرادی هستند که در مراحل قبلی اقدام به پیش خرید نموده اند اما هم اکنون خود به عنوان پیش فروشنده و عرضه نماینده واحدهای نیمه تمام در بازار حضور دارند. کارشناسان توصیه می نمایند بهتر است پیش خریداران، واحد موردنظر خود را از سازنده ها پیش خرید نمایند و تضامین موردنیاز برای عمل به تعهدات را از آنها دریافت نمایند. سومین توصیه یا خصوصیت بازار پیش فروش آن است که در شرایط فعلی کارشناسان معتقدند بهتر است تا حد امکان از پیش خرید مسکن در مرحله ای که هنوز عملیات ساختمانی شروع نشده یا به اصطلاح پروژه بر روی خاک واقع شده است خودداری گردد. ویژگی چهارم که این روزها کارشناسان نسبت به ضرورت افزایش سطح هوشیاری پیش خریداران در بازار مسکن بر آن تاکید می نمایند ایجاد پدیده ای به عنوان پیش فروشندگان مشکوک است. بعضی از آنها به دلیل عدم توانایی اقتصادی یا فنی و بعضی دیگر از مسائل قادر به ادامه کار نیستند و اقدام به پیش فروش واحدهای خود می نمایند. کارشناسان توصیه می نمایند در فضای مه آلود فعلی پیش خریداران باید به خطر وجود این پیش فروشنده ها مطلع بوده و با پیش فروشنده های مشکوک وارد معامله نشوند.

یک ویژگی مهم دیگر بازار پیش فروش مسکن در شرایط فعلی تبدیل شدن این روش خرید به شکل تازه سرمایه گذاری ملکی است.بعضی از افرادی که دو واحد مسکونی در تملک دارند و در بازار مسکن سرمایه گذاری نموده اند با فروش یک واحد خود اقدام به پیش فروش یک واحد مسکونی عظیم تر، واقع در محله بهتر یا کم سن تر می نمایند. واحد دیگر خود را نیز در زمان تحویل و آماده شدن واحد پیش خرید شده به فروش می رسانند. در چنین شرایطی این افراد نه تنها واحد جدید را با قیمت زمان پیش خرید(نرخ مناسب تر مربوط به گذشته) خریداری نموده و در زمان تحویل ارزش آن افزایش یافته است بلکه واحد دوم را نیز در زمان تحویل واحد پیش خرید شده به قیمت روز به فروش رسانده اند و از این روش از تورم ملکی نیز منتفع شده اند.

مشخصه ششم بازار پیش فروش مسکن درشرایط فعلی افزایش نسبی سطح تقاضا و عرضه واحدهای مسکونی پیش فروشی در بعضی از محلات و مناطق خاص تهران است. هم اکنون تقاضا و عرضه در بازار دوم معاملات مسکن در مناطق مرزی یعنی مناطق 9 و 10 و بعضی از محلات ارزان تر مناطق مصرفی 4 و 5 نسبت به سایر مناطق بیشتر است.

هفتمین ویژگی بازار پیش فروش مسکن آن است که عمده واحدهایی که هم اکنون به صورت پیش فروش به بازار مسکن عرضه شده اند در مراحل پایانی ساخت قرار دارند و سطح قیمت های آنها با سطح قیمت واحدهای نوساز فاصله چندانی ندارد.

کاهش فاصله بین قیمت واحدهای مسکونی پیش فروشی با قیمت واحدهای مسکونی آماده و نوساز دو پیغام مهم برای بازار مسکن به همراه دارد. اولین پیغام آن است که هنوز احتمال ادامه فرایند رشد قیمت مسکن در آینده هر چند با شیب کمتر وجود دارد چون بازار مسکن از بازارهای بیرونی و نوسانات آنها در حال تاثیرپذیری است. از سوی دیگر پیش بینی ها نشان می دهد سرعت رشد قیمت مسکن در راستا کاهشی قرار گرفته است اما چشم انداز ثبات قیمت نیز برای بازار مسکن وجود ندارد. عرضه کم در بازار مسکن نیز یکی دیگر از دلایل این کاهش فاصله و نزدیک شدن سطح قیمت واحدهای پیش فروشی به قیمت واحدهای نوساز است. همین موضوع باعث شده است پیش فروشنده ها بخشی از افزایش قیمت زمان تحویل پروژه را از هم اکنون در قیمت پیش فروش واحدها اعمال و از پیش خریدار مطالبه نمایند.

شرایط فعلی بازار معاملات مسکن از یک زاویه دیگر هم فرستنده دو پیغام مهم برای بازار مسکن است. پیغام اول آن است که تقاضای غیرمصرفی یا سرمایه ای مسکن به جای آنکه به دنبال سودگیری بالا از بازار ملک در میان مدت یا کوتاه مدت باشد به دنبال کسب عایدی بلندمدت است و از این رو به بازارپیش فروش ورود نموده است. خود این موضوع نشان می دهد احتمال حرکت بازار مسکن در راستا کاهش انتظار از بابت وقوع جهش قیمت در کوتاه مدت و میان مدت در میان سرمایه گذاران وجود دارد. پیغام دوم هم آن است که مهاجرت خریداران سرمایه ای بازار مسکن از بازار اول معاملات آپارتمان به بازار دوم (پیش خرید) به معنای عدم برقراری ارتباط بازیگران اصلی بازار معاملات مسکن در مقطع زمانی فعلی با سطح قیمت های کنونی بازار مسکن است. آنالیز ها نشان می دهد شرایط فعلی و درونی بازار معاملات مسکن انتظارات موجود از بابت دور شدن بازار از جهش قیمت تحت تاثیر خروج متقاضیان مصرفی و غیرمصرفی از بازار ملک را تقویت می نماید، هر چند شرایط سایر بازارها بر تغییرات بازار مسکن بسیار اثرگذار و معین نماینده خواهد بود.