اتفاقی جالب در بازار مسکن ، مالکان اجاره نمی خواهند! - مجله سایه

جهت دریافت خدمات آلاچیق های چوبی با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات طراحی و اجرای آلاچیق های مختلف را به ما بسپارید.

تحقیقات میدانی و آنالیز آماری در بازار اجاره نشان می دهد ذائقه مالک و مستاجر در اخذ و پرداخت اجاره بها تغییر نموده است؛ به طوری که این بار، مالکان خواستار دریافت رهن کامل هستند و مستاجر ها تمایل به پرداخت اجاره ماهانه دارند.

این شرایط همواره برعکس بود؛ اما اکنون حضور دو طرف در بازار سرمایه، فایل های رهن بیشتر، اجاره کمتر را افزایش داده است. متوسط هزینه اجاره نشینی در مناطق تهران با نرخ های بهار 99 تصویر شد.

ذائقه بورسی مالک و مستاجر با تغییرات عمده نسبت به روال بیش از یک دهه گذشته روبه رو شده است. این ششمین تاثیری است که از ناحیه رونق بازار سرمایه در بازار مسکن ملموس می گردد.

در بهار سال جاری موجران بر خلاف سنت همیشگی اقبال زیادی به دریافت اجاره بهای ماهانه نشان نداده و به دنبال انعقاد قراردادهای رهن کامل بودند. این در حالی است که مستاجران بر خلاف همواره، دیگر منفعت چندانی از اجاره نشینی در قالب قراردادهای رهن کامل دریافت نمی نمایند و خود برای پرداخت اجاره ماهانه پیش قدم شده اند.

میانگین نرخ اجاره بهای هر مترمربع آپارتمان مسکونی در فصل بهار سال جاری به 55 هزار و 700 تومان رسید که حکایت از رشد 38 درصدی نسبت به فصل مشابه سال 98 دارد. آنالیز این ارقام در نسبت با نرخ تورم عمومی و تورم بخش مسکن حاوی پیغامی است که یک شرایط خاص را گزارش می نماید.

نرخ تورم عمومی در فصل بهار 21 درصد محاسبه شده و تورم مسکن در تهران نیز در این فصل حدود 38 درصد بوده است. به این ترتیب تورم اجاره بر خلاف روال همیشگی که قدری از تورم عمومی بیشتر اما از تورم مسکن کمتر بوده، جهت دیگری در پیش گرفته که در چند دهه گذشته سابقه نداشته است؛ به این ترتیب که نرخ تورم اجاره بها در تهران طی سه ماه نخست سال جاری همپای نرخ تورم مسکن رشد نموده و از طرفی از نرخ تورم عمومی کمتر شده است.

اگرچه در سال گذشته نیز فشار اجاره بها نسبتا زیاد بود، اما میزان رشد اجاره بها آن طور که انتظار می رود و با طبیعت بازار اجاره همخوانی دارد، به مراتب از تورم مسکن کمتر بود. همچنین همواره میان دو نرخ تورم مسکن و اجاره فاصله وجود داشته، کمااینکه طی سال 98 میانگین رشد قیمت مسکن 62 درصد و میانگین رشد اجاره بها 37 درصد بوده است.

به طور کلی انتظار جهش در بازار اجاره بها دور از ذهن است و تجربه دهه های گذشته نیز نشان داده در بدترین شرایط مالی، با توجه به اثر متغیر استطاعت مستاجر بر میزان اجاره بها، شوک افزایشی به شکل جهش در بازار اجاره رخ نداده است. در بهار سال جاری نسبت قیمت به اجاره مسکن (P/ R) با قدری افزایش نسبت به زمستان به 27 واحد رسید که این رقم از سقف همیشگی نسبت مذکور که تا سال گذشته همواره در آن دامنه نوسان می کرد، فراتر رفته است.

نسبت قیمت به اجاره مسکن تا پیش از برهم خوردن نظم همیشگی بازار از حدود دو سال گذشته به بعد، رقمی بین 14 تا 25 بوده است. در زمستان سال گذشته همزمان با اوج گیری نوسان های قیمتی دور از انتظار در بازار مسکن، این نسبت در بعضی ماه ها تا نزدیک 30 واحد هم رسید اما به طور میانگین در زمستان این نسبت 25 واحد بوده است.

تحقیقات میدانی از بازار اجاره مسکن در محله های مختلف تهران در روزهای پایانی ماه میانی تابستان که یکی از فصول پرکار بازار اجاره محسوب می گردد و نیز آنالیز آماری فایل های موجود نزد بنگاه های ملکی، حکایت از آن دارد که ذائقه سنتی مالک و مستاجر نیز در ماه های اخیر به کلی تغییر نموده و چهره متفاوتی با آنچه در بیش از یک دهه گذشته منعکس شده، به نمایش گذاشته است.

در حالت متعارف و در تمام سال های گذشته همواره موجر تمایل به دریافت اجاره ماهانه بیشتر در ازای ودیعه کمتر داشته است، چراکه موجران کشور ما اغلب موجر سنتی بوده و تمایل دارند هزینه های ماهانه زندگی خود را از محل اجاره بها تامین نمایند.

البته در بعضی مقاطع زمانی به مدت محدود تحت تاثیر تغییرات نرخ سود بانکی این موضوع تغییر نموده است، به این معنا که هرگاه نرخ سود بانکی واقعی در نسبت با نرخ تورم افزایش می یافت، برای مدتی تمایل به انعقاد قرارداد رهن کامل یا دریافت رهن بیشتر در ازای اجاره ماهانه کمتر در میان موجران پررنگ می شد.

مستاجر نیز در بیش از یک دهه گذشته همواره رهن کامل را به رهن و اجاره ترجیح می داده و اگر هم ناگزیر به پرداخت اجاره بها متناسب با تمایل موجر بود، باز هم برای اختصاص وزن بیشتر به مبلغ ودیعه با موجر چانه زنی می کرد تا در نهایت دو طرف قرارداد با یکدیگر کنار می آمدند اما طی یک سال و نیم اخیر رونق مستمر بازار سرمایه و ورود پرحجم و شاید هیجانی عموم مردم به این بازار، منجر به سنت شکنی در بازار اجاره بها شده و ذائقه مالک و مستاجر با یکدیگر تعویض شده است؛ به این ترتیب که موجران اکنون تمایل به اجاره دادن املاک خود به صورت رهن کامل دارند و در مقابل مستاجران نیز که هیجان بیشتری برای کسب سود از رونق بازار سرمایه داشته و قدری زودتر از موجران، پس انداز ودیعه مسکن خود را به بورس وارد نموده اند، بر خلاف تمایل همیشگی، اکنون اصرار دارند اجاره بهای ماهانه بیشتر در ازای ودیعه کمتر بپردازند.

همچنین با انجام یک آنالیز آماری از استارت آپ هایی که بیشتر برای فایل املاک اجاری مورد استفاده مردم و واسطه ها قرار می گیرند، یک روز کاری هفت ساعته را در بازه 10 تا 17 که پیک فعالیت طرفین بازار اجاره محسوب می گردد، به آنالیز فایل های جدید روزانه اختصاص داده شد و یک هزار و 681 فایل اجاری را در این مدت آنالیز شده است.

47 درصد از این فایل ها از جنس رهن کامل بوده اند و این در حالی است که این میزان در سال های گذشته معمولا زیر 20 درصد بوده و اکنون تحت تاثیر هیجان بورسی، بیش از دو برابر شده است. از طرفی وزن فایل هایی که صرفا برای دریافت اجاره ماهانه اعلام آمادگی نموده اند نیز در حالی که اغلب در تابستان ها حدود 5 درصد بوده، اکنون به نزدیک یک درصد سقوط نموده است.

نکته مهم این است که در مجموع فایل های ترکیب رهن و اجاره که وزنشان نسبت به کل فایل های یک روز بازار اجاره، 53 درصد بوده نیز، قیمت پیشنهادی عمده فایل ها با وزن 70 درصدی مبلغ ودیعه نسبت به وزن 30 درصدی اجاره بها از سوی موجر اعلام شده است، ضمن اینکه فرمول تبدیل اجاره همچون گذشته یک میلیون تومان ودیعه معادل 30 هزار تومان اجاره ماهانه بوده و تغییری ننموده است.

این تغییر ذائقه و سنت شکنی موجر و مستاجر، ششمین اثری است که بازار مسکن از بورس پذیرفته است. پیش از این هیجان بورسی یک اثر روی رفتار تقاضای سرمایه ای مسکن داشت که به شکل افزایش خرید سرمایه ای در بازار منعکس شد؛ اثر دیگری روی فروشنده های مسکن داشت که آنها را از فروش منصرف کرد؛ سومین اثر را روی قیمت های پیشنهادی فروش گذاشت که اصطلاحا سفت تر از گذشته شد؛ اثر چهارم هیجان بورسی نیز بر بازار زمین ملموس شد که مالکان را از فروش یا مشارکت موقتا منصرف نموده است؛ پنجمین اثر نیز روی بازار اوراق وام مسکن بود که دارندگان این اوراق را از عرضه منصرف کرد و موجب افزایش قیمت اوراق و در واقع افزایش هزینه دریافت وام بدون سپرده مسکن شد.

این موضوع حاوی یک پیغام مهم برای سیاست گذار مالی است، چراکه اگرچه انتظار نمی رفت بازار مسکن تا این حد نسبت به بازار سرمایه حساسیت پیدا کند، اما چنین شده و هر آنچه در این بازار می گذرد می تواند روی شرایط قیمت ها، رفتارها و توافقات در بازارهای دیگر از جمله مسکن اثر بگذارد. به بیان دیگر اکنون بورس به بازاری پیشرو در کشور تبدیل شده است.

در حال حاضر هزینه اجاره نشینی در تهران به طور میانگین برای یک واحد آپارتمان 70 مترمربعی، ماهانه 3 میلیون و 900 هزار تومان است که معادل رهن کامل آن برای سکونت یکساله 130 میلیون تومان خواهد بود. به این ترتیب برای سکونت در یک واحد آپارتمان با مساحت در مرز بین میان متراژ و عظیم متراژ حداقل 130 میلیون تومان ودیعه یا معادل ریالی تمام یا بخشی از آن که با فرمول متعارف بازار اجاره تبدیل می گردد، ضروری است.

در این بین میانگین اجاره بها در مناطق غیرلوکس و مصرفی شمال شهر شامل مناطق 2 تا 5 نیز ماهانه 5 میلیون و 200 هزار تومان و در مناطق جنوب شهر (محدوده منطقه 10 تا 20) ماهانه 2 میلیون و 600 هزار تومان است.

پیش تر کف هزینه های خانوار در تیر ماه 99 را بر پایه ارزش ریالی حداقل کالری مطلوب یک خانوار سه نفره محاسبه و با توجه به وزن هزینه های خوراکی در سبد خانوار، هزینه کل سبد خانوار در این ماه را برآورده شده بود.

بر اساس این برآورد کل هزینه خانوار در مناطق شهری برای سه دهک اول طی تیرماه سال جاری به طور میانگین 4 میلیون و 600 هزار تومان برآورد شده است. اگر این محاسبه را ملاک قرار دهیم، وزن اجاره بها در شهر تهران در حال حاضر به بیش از 80 درصد هزینه های سبد خانوار رسیده است.

نکته مهم این است که در سال 98 سهم بخش مسکن از سبد هزینه های خانوار نزدیک 60 درصد بوده است که این میزان اکنون به 80 درصد رسیده و رشد ملموسی داشته است. هرچند در شرایطی که هزینه های سبد خانوار سه نفره در شهر تهران مستقل از سایر شهرها محاسبه گردد، ممکن است این نسبت قدری تغییر کند.

طبعا هزینه های سبد خانوار در شهر تهران می تواند به مراتب بیشتر از میانگین به دست آمده برای کل شهرهای کشور باشد و به همان نسبت، سهم اجاره از این کل می تواند متغیر باشد.

منبع: دنیای اقتصاد